Vasco lève 1,7 million d’euros pour financer 1 000 rénovations

Vasco, entreprise bordelaise créée en 2023, vient de lever 1,7 million d’euros auprès des fonds à impact Aquiti et makesense pour accélérer son modèle de financement de la rénovation sans crédit bancaire. Après une soixantaine de chantiers financés, la société veut atteindre 1 000 opérations par an d’ici 2030 en mobilisant l’épargne privée via une foncière solidaire.

Cette annonce est importante car elle répond à l’un des principaux blocages du marché de la rénovation : l’accès au financement pour les ménages propriétaires, notamment modestes, âgés ou déjà trop endettés. Le sujet dépasse la seule rénovation énergétique, puisqu’il touche aussi la valeur du patrimoine immobilier, l’adaptation des logements au vieillissement, la mise aux normes et la lutte contre les passoires thermiques. Dans un contexte où les aides publiques comme MaPrimeRénov’ deviennent plus instables, les acteurs capables d’attirer des capitaux privés vers la transition du logement prennent une place stratégique. Pour les entrepreneurs de l’innovation, Vasco illustre aussi l’émergence de modèles hybrides entre fintech, immobilier, impact investing et rénovation du bâtiment.

Vasco veut financer les travaux avec la valeur du logement plutôt qu’avec la dette

Le principe défendu par Vasco consiste à contourner une limite bien connue du crédit bancaire : de nombreux propriétaires possèdent un bien immobilier valorisé, mais ne disposent pas des revenus ou de la capacité d’emprunt nécessaires pour financer des travaux lourds. Or une rénovation globale, incluant isolation, chauffage, ventilation, toiture ou électricité, atteint rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans le modèle de Vasco, le ticket moyen est d’environ 50 000 euros par opération.

Plutôt que d’accorder un prêt classique, la société s’appuie sur une foncière qui finance les travaux en échange d’une quote-part du logement. Le propriétaire continue à vivre chez lui, ne rembourse pas de mensualités et ne souscrit pas de crédit supplémentaire. La sortie se fait plus tard, soit lorsque le ménage rachète la part détenue par la foncière, soit lors de la vente du bien.

Ce mécanisme s’inspire des modèles de home equity déjà plus répandus dans les pays anglo-saxons, mais reste encore peu développé en France, où la pleine propriété demeure culturellement très forte. Son intérêt est de transformer une partie de la valeur immobilière dormante en capacité d’investissement immédiate, sans peser sur le taux d’endettement du ménage. En contrepartie, le propriétaire accepte de partager une fraction de la valeur future du bien.

Une réponse à un marché sous-financé malgré l’urgence climatique

Le marché visé est considérable. Le bâtiment représente en France une part majeure de la consommation d’énergie finale, et plusieurs millions de résidences principales sont encore classées F ou G au diagnostic de performance énergétique. La loi Climat et Résilience renforce progressivement la pression sur les logements les moins performants, avec des restrictions de location pour les biens les plus énergivores, tandis que la hausse des factures d’énergie rend les rénovations plus urgentes pour les occupants.

Pourtant, le financement reste le maillon faible. Les aides publiques couvrent rarement l’ensemble du coût, les dispositifs évoluent fréquemment et les banques appliquent des critères stricts, en particulier autour du taux d’effort, de l’âge de l’emprunteur, de la stabilité des revenus et du reste à vivre. Beaucoup de propriétaires occupants, notamment en maison individuelle, se retrouvent donc face à un paradoxe : leur logement a une valeur, les travaux sont nécessaires, mais le financement classique ne passe pas.

Vasco affirme avoir observé une forte accélération de la demande en 2025, au moment où les changements autour de MaPrimeRénov’ ont créé de l’incertitude sur le marché. Cette situation illustre un mouvement plus large : la transition énergétique du logement ne pourra pas reposer uniquement sur la subvention publique. Elle devra combiner aides, dette, tiers-financement, investissement privé et nouveaux montages immobiliers.

Une foncière solidaire au cœur du modèle économique

Vasco ne finance pas directement les rénovations sur son seul bilan. Les capitaux sont portés par une foncière solidaire, agréée ESUS et labellisée Finansol, qui détient les quotes-parts acquises dans les logements rénovés. Ce véhicule permet à des épargnants privés d’investir dans un actif immobilier à impact, avec des tickets allant de 500 à 100 000 euros, souvent via des conseillers en gestion de patrimoine.

Selon les éléments communiqués, près de 500 épargnants ont déjà apporté plus de 4 millions d’euros à cette foncière. L’objectif de rendement affiché atteint 9 % par an en intégrant l’avantage fiscal, notamment une réduction d’impôt de 25 % sous conditions. Il s’agit toutefois d’un placement qui doit être compris pour ce qu’il est : un investissement immobilier non coté, potentiellement illiquide, dont la performance dépend de la valorisation des biens, des conditions de sortie et de la bonne exécution des travaux.

Pour les investisseurs, l’intérêt réside dans la traçabilité de l’impact. Les fonds servent à financer des maisons rénovées, des économies d’énergie, des mises aux normes et parfois le maintien à domicile de ménages qui n’auraient pas eu accès au crédit. Pour Vasco, cette architecture permet de faire levier sur l’épargne privée sans devenir une banque.

De la rénovation énergétique à la remise à niveau complète du logement

L’entreprise a progressivement élargi son champ d’intervention. La rénovation énergétique reste centrale, mais elle s’accompagne souvent d’autres besoins plus structurels : toiture dégradée, assainissement non conforme, installation électrique dangereuse, plomberie vieillissante, humidité, ventilation insuffisante ou adaptation du logement à la perte d’autonomie.

Cette approche est importante car un chantier énergétique isolé peut perdre en efficacité si le bâti est en mauvais état. Installer une pompe à chaleur dans une maison mal isolée ou traiter les combles sans régler un problème d’humidité peut créer des contre-performances techniques et financières. Les rénovations les plus efficaces reposent généralement sur un diagnostic global, une hiérarchisation des travaux et une coordination entre artisans, bureaux d’études, auditeurs énergétiques et financeurs.

Une levée de fonds pour industrialiser l’exécution

Avant cette nouvelle opération, Vasco avait déjà levé 1 million d’euros en 2024 auprès de 42 business angels issus de la finance, de l’immobilier et de la rénovation. Ce premier financement a permis de structurer l’équipe à Bordeaux, d’installer le modèle auprès des professionnels du secteur et de financer les premières opérations.

La levée de 1,7 million d’euros auprès d’Aquiti et de makesense doit désormais servir à changer d’échelle. Vasco prévoit de renforcer ses effectifs, d’automatiser une partie de ses processus, d’améliorer le traitement des dossiers et d’accroître sa notoriété auprès des ménages comme des partenaires de la rénovation. L’objectif annoncé est ambitieux : passer d’une soixantaine d’opérations réalisées à 1 000 rénovations financées chaque année d’ici 2030.

Pour y parvenir, l’enjeu ne sera pas seulement financier. L’entreprise devra sécuriser la qualité des chantiers, standardiser l’évaluation des biens, gérer les risques juridiques liés à la copropriété de fait, fluidifier les rachats de parts et rassurer à la fois les propriétaires, les investisseurs et les intermédiaires patrimoniaux. Si ces conditions sont réunies, Vasco pourrait devenir l’un des exemples français les plus visibles d’un financement de la rénovation fondé sur la valeur immobilière plutôt que sur l’endettement bancaire.